Un appartement à vendre à Punta Cana, choisi d'après son étage

La plupart des personnes qui cherchent un appartement à vendre à Punta Cana partent d'un nombre de chambres et d'un budget. À Itza Golden Residences, dans le quartier de Golden Lakes à Cap Cana, une troisième question tranche plus vite les deux autres : quel étage. Le projet compte 52 résidences réparties dans quatre tours en gradins de cinq niveaux, et chaque niveau a son propre plan, son propre type d'espace extérieur et son propre prix. Ce guide parcourt l'immeuble étage par étage, puis explique ce qui est livré, ce que coûte la propriété et comment un acheteur étranger réserve son logement.

Pourquoi l'étage passe avant le plan

Chacune des quatre tours d'Itza est une pyramide en gradins : 13 résidences sur cinq niveaux, chaque niveau étant en retrait par rapport à celui du dessous. Ce retrait donne à chaque appartement une vraie terrasse plutôt qu'un balcon étroit, et c'est aussi pour cela que l'immeuble s'organise de façon si lisible. En montant, les plans changent dans un ordre fixe, du rez-de-jardin avec une chambre jusqu'au penthouse qui couronne la tour. Choisir un niveau revient donc à choisir un type de logement, et c'est la manière la plus rapide de resserrer la recherche.

Le tableau résume cette organisation. Les surfaces sont les surfaces TOTALES utilisées par la liste de prix du promoteur, qui ajoute la terrasse (et, pour certains logements du rez-de-chaussée, un jardin privé) à l'intérieur ; nous revenons sur cette base plus bas.

Ce que vous trouvez en ouvrant la porte

Quel que soit le niveau, les prestations sont communes. Les sols sont en grès cérame grand format. Les cuisines s'organisent autour d'un îlot avec comptoir petit-déjeuner, plans de travail en quartz sur des meubles résistants à l'humidité ; les salles de bains sont en grès cérame du sol au mur avec vasques sur quartz. Les fenêtres vont du sol au plafond, en menuiseries aluminium avec verre trempé, et la climatisation est un système VRF multi-split à haut rendement. L'éclairage et la climatisation se pilotent avec Alexa, et chaque logement est pré-équipé pour la fibre avec un interphone relié au hall.

Deux détails échappent facilement à la lecture d'une brochure. D'abord, chaque plan comprend une chambre de service avec sa propre salle de bains complète, qui sert de chambre d'amis, de bureau ou de logement pour du personnel. Ensuite, les résidences sont livrées non meublées : cuisinière, réfrigérateur, four, lave-linge et sèche-linge sont inclus, mais le canapé et les lits des images sont une mise en scène. Prévoyez l'ameublement à part, surtout si vous comptez louer.

Niveau par niveau : à quel acheteur chaque étage convient

Le niveau 1 est l'étage de plain-pied. Ses plans à une chambre ajoutent un bureau à la chambre de service, et certains disposent d'un jardin privé, ce qui permet à une résidence d'une chambre d'atteindre 3 298 pieds carrés au total. C'est aussi le point d'entrée en prix, à partir de 378 000 $, et avec 1 309 pieds carrés c'est la plus petite résidence encore proposée. Il convient à qui veut un pied-à-terre facile à fermer avec un extérieur de plain-pied, ou à une location qui mise sur son jardin.

Le niveau 2 regroupe les plans les plus compacts, à partir de 1 112 pieds carrés, mais tous ses logements sont déjà réservés : ce chiffre n'est donc à connaître que pour ne pas le confondre avec une offre disponible.

Les niveaux 3 et 4 accueillent les plans à deux chambres, à partir de 1 615 pieds carrés, avec des terrasses qui tournent à l'angle. La version du niveau 3 est la plus grande, avec 2 194 pieds carrés au total. Ce sont les étages des familles et de la copropriété entre amis : deux vraies chambres, la chambre de service et assez de terrasse pour manger dehors.

Le niveau 5 couronne chaque tour : un penthouse de trois chambres de 2 648 pieds carrés, avec terrasse sur toutes les faces et accès par ascenseur privé, à 739 331 $. Le projet n'en compte que quatre, un par tour.

Lire correctement la surface

Dans une annonce à Punta Cana, une surface peut désigner l'intérieur seul, l'intérieur plus la terrasse, ou un total qui inclut aussi un jardin. Itza publie une seule base partout, le total, parce que c'est la colonne de sa liste de prix. C'est une façon légitime de mesurer un immeuble en gradins aux grandes terrasses, mais deux logements de même total peuvent être très différents à l'intérieur : l'un consacre davantage de surface à la terrasse, l'autre au séjour.

Quand vous comparez Itza à un autre bien, ou deux plans d'Itza entre eux, demandez donc la surface intérieure à côté du total sur le plan annexé à votre contrat, et comparez ce qui est comparable. Si un plan de brochure et la liste de prix divergent légèrement, c'est la liste de prix qui fait référence.

Ce que coûte la propriété, et ce qu'elle peut rapporter

Les charges de copropriété sont fixées au pied carré, environ 0,33 $ à 0,37 $ par pied carré et par mois ; elles suivent donc la surface totale achetée. Raison de plus pour lire le total avec attention : un grand jardin augmente les charges mensuelles autant que le prix.

La location de courte durée est autorisée, et les résidences ont été conçues pour servir aussi bien de logement que sur les plateformes de location. Il n'existe ni gestionnaire ni programme locatif désigné : vous choisissez votre propre gestionnaire, et ce sont les règlements de la copropriété, pas la loi nationale, qui fixent les règles pour les voyageurs. Le modèle du promoteur projette un rendement de 8 % à 10 % : 8,2 % net sur un deux-chambres avec une occupation supposée de 65 % et un tarif moyen de 276 $ la nuit, après gestion, frais d'exploitation, charges, assurance et réserve pour le mobilier, et environ 10 % seulement si l'on valorise les 28 nuits par an d'usage personnel. C'est une projection, non un rendement garanti, et elle ne commence qu'une fois le logement livré et meublé.

Acheter depuis l'étranger

Un ressortissant étranger peut acheter et détenir un bien dominicain à son nom, aux mêmes conditions qu'un citoyen dominicain. Un appartement à Itza se réserve avec 5 000 $ ; l'achat est ensuite formalisé par un contrat de promesse de vente (contrato de promesa de venta), le contrat habituel pour un logement qui n'est pas encore construit, et qui ne transfère pas à lui seul la propriété. Celle-ci arrive avec le contrat de vente définitif et son inscription, une fois l'immeuble achevé. Avant de signer, faites examiner par un avocat dominicain la déclaration de copropriété, son règlement et les plans de construction approuvés.

Le projet devrait bénéficier des avantages CONFOTUR prévus par la loi 158-01, qui exonèrent les premiers acquéreurs auprès d'un promoteur de la taxe de mutation de 3 % et de l'impôt foncier annuel de 1 % ; le mot important est « devrait », et votre avocat doit confirmer la résolution avant que vous ne comptiez dessus. La livraison est prévue au T4 2029. Le terrain se trouve sur l'avenue El Dorado à Golden Lakes, à 8 minutes en voiture de la plage de Juanillo et de la Marina Cap Cana, et à 16 minutes de l'aéroport international de Punta Cana.

Questions fréquentes

Les appartements d'Itza sont-ils vendus meublés ?

Non. Ils sont livrés non meublés, avec cuisinière, réfrigérateur, four, lave-linge, sèche-linge et climatisation VRF installés. Le mobilier des images est une mise en scène.

Combien d'appartements restent à vendre ?

27 des 52 résidences étaient disponibles sur la liste de prix du promoteur de septembre 2026. Tous les logements du niveau 2 sont réservés ; la plus petite résidence encore disponible mesure 1 309 pieds carrés au total.

Quelle est la fourchette de prix ?

De 378 000 $ pour une résidence d'une chambre avec bureau au niveau 1 à 739 331 $ pour un penthouse de trois chambres. Une résidence se réserve avec 5 000 $.

Où se trouve exactement Itza ?

Sur l'avenue El Dorado, à Golden Lakes, Cap Cana, face à un lac navigable doté d'une plage au bord de l'eau. La plage de Juanillo et la Marina Cap Cana sont à 8 minutes en voiture, l'aéroport international de Punta Cana à 16 minutes.