Avocat immobilier en République dominicaine : ce que le vôtre doit vérifier quand vous achetez à Itza

Tout achat immobilier dominicain passe par des juristes, mais tous les acheteurs n'en ont pas un qui travaille pour eux. Le promoteur a son conseil, le notaire a un rôle propre, et l'avocat de l'acheteur est la seule personne dont le métier est la position de l'acheteur. Ce guide explique qui peut exercer comme avocat en République dominicaine, ce qui distingue un avocat d'un notaire, ce que votre avocat doit vérifier et déposer, et comment se déroule le travail quand vous achetez depuis l'étranger l'une des résidences d'Itza à Cap Cana.

Qui peut exercer comme avocat en République dominicaine

La profession est organisée par la Ley 3-19, promulguée le 24 janvier 2019, qui a créé le Colegio de Abogados de la República Dominicana, dit CARD. Parmi ses fonctions, la loi cite l'habilitation à exercer dans le pays une fois les conditions remplies, ainsi que la surveillance et le contrôle de cet exercice. Les membres détiennent une carte du CARD, que la loi mentionne parmi les documents délivrés et renouvelés par l'ordre.

Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, il est raisonnable de demander à un avocat son inscription au CARD avant de signer une lettre de mission. Ensuite, il existe un recours en cas de problème : les plaintes sur la conduite d'un avocat sont examinées par le tribunal disciplinaire du CARD, saisi par le bureau national, et ses décisions peuvent être portées devant la Cour suprême de justice dans les 30 jours suivant leur notification.

Avocat, notaire et conseil du promoteur

Trois rôles juridiques apparaissent dans un achat sur plan, et ils ne sont pas interchangeables. Le conseil du promoteur rédige et défend le contrat du promoteur. Le notaire, profession régie par la Ley 140-15 de 2015, qui a aussi créé le Colegio Dominicano de Notarios, authentifie l'acte : dans la pratique dominicaine, le contrat de vente définitif signé devant notaire équivaut à l'escritura pública espagnole. Votre propre avocat est celui qui lit l'un et l'autre pour votre compte.

La distinction compte surtout au départ. Les achats sur plan commencent en général par une promesa de venta, qui encadre l'opération jusqu'au paiement du prix et à la signature du contrat définitif, et qui ne transfère pas elle-même la propriété. La propriété n'arrive qu'avec l'inscription du contrat définitif : selon l'article 90 de la Ley 108-05, c'est l'inscription qui crée le droit inscrit. Un acheteur dont le seul juriste est celui du vendeur n'a personne pour vérifier ce chemin.

Ce que votre avocat doit vérifier avant la signature

L'essentiel du travail consiste en contrôles qu'un acheteur peut difficilement faire depuis l'étranger :

• Le titre, lu aujourd'hui. Un certificat de titre est un instantané du jour de son impression. La lecture à jour est la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, délivrée par le registre des titres pour RD$1 000 par bien, qui montre les inscriptions qui le grèvent.
• Les documents de copropriété. Pour un immeuble neuf, la declaración de condominio, le reglamento de condominio et les plans de construction approuvés, qui fixent ce que vous achetez réellement.
• La situation fiscale. Si les avantages attendus par le projet, comme CONFOTUR, ont réellement été accordés, puisque cela change le droit de mutation et la taxe foncière annuelle.
• La parcelle. Le Registro Inmobiliario publie une carte publique des parcelles approuvées, un recoupement utile avec les plans.

Demandez les conclusions par écrit, dans une langue que vous lisez, avant qu'un contrat ne parte à la signature.

La clôture : les formalités que gère votre avocat

Au stade définitif, le travail devient administratif, avec des délais. Le droit général de mutation immobilière est de 3 % de la valeur du bien, payé par l'acheteur dans les six mois suivant l'acte de transfert ; le registre n'enregistre le transfert qu'avec le reçu de la taxe ou un certificat d'exonération. Auparavant, l'administration fiscale, la DGII, exige que l'acheteur et le vendeur soient inscrits à son registre des contribuables avec un numéro actif, et que l'acte de transfert notarié mentionne le moyen de paiement vérifiable utilisé.

Le registre des titres demande ensuite à une partie étrangère un passeport et un second document d'identité officiel de son pays, ainsi que les pièces d'identité des conjoints lorsqu'ils figurent à l'acte. L'annuaire du Registro Inmobiliario indique un bureau à Punta Cana, sur le Boulevard Turístico 1ro de Noviembre, et un autre à Higüey, sans préciser quel bureau traite quelle parcelle ; votre avocat saura où va le dossier.

Acheter depuis l'étranger : procurations et traductions

La plupart des acheteurs d'Itza ne seront pas dans le pays pour chaque signature, d'où la procuration. Selon le Code civil, un mandat peut être spécial, pour un acte, ou général, et un mandat général ne couvre que les actes d'administration ; vendre ou acheter exige un pouvoir exprès. Votre avocat en rédige le texte exact avant que vous le signiez chez vous.

Les documents doivent ensuite voyager. Les notes publiées du Registro Inmobiliario indiquent que les documents rédigés dans une autre langue que l'espagnol doivent être traduits par un interprète judiciaire, que les actes publics des États parties à la Convention Apostille doivent porter l'apostille, et que les pouvoirs de vendre et documents de transfert similaires venant de l'étranger doivent aussi être légalisés au ministère des Affaires étrangères. Avec une livraison d'Itza prévue au Q4 2029, il y a le temps de bien faire : fixez dès le départ avec votre avocat la portée du pouvoir, les pièces et le calendrier, pas au dernier mois.

Questions fréquentes

Faut-il un avocat pour acheter un bien en République dominicaine ?

Un notaire doit authentifier le contrat de vente définitif, mais il ne vous représente pas. La plupart des acheteurs étrangers prennent leur propre avocat pour vérifier le titre, les documents de copropriété et la situation fiscale, et pour gérer l'inscription et la déclaration du droit de mutation de 3 %.

Comment vérifier qu'un avocat dominicain est habilité ?

Les avocats exercent sous la Ley 3-19 de 2019, qui fait du Colegio de Abogados de la República Dominicana (CARD) l'organe qui habilite et contrôle l'exercice. Demandez à l'avocat son inscription et sa carte du CARD avant de signer une lettre de mission.

Quelle différence entre avocat et notaire en République dominicaine ?

Le notaire, régi par la Ley 140-15, authentifie des actes comme le contrat de vente définitif. L'avocat conseille et représente une partie. Dans un achat, le promoteur a son propre conseil ; votre avocat est celui qui examine tout pour vous.

Peut-on acheter un bien en République dominicaine sans se déplacer ?

Oui, grâce à une procuration qui autorise expressément l'achat. Signée à l'étranger, elle doit porter une apostille, être traduite en espagnol par un interprète judiciaire et, pour les documents de transfert, être légalisée au ministère des Affaires étrangères.