Acheter en étranger : au nom de qui inscrire le titre, et qui en héritera

Un étranger peut-il acheter un logement en République dominicaine ? La réponse tient en un mot : oui, en son nom propre et aux mêmes conditions qu'un Dominicain. La question qui reste ouverte est celle qu'un acheteur local se pose rarement. Votre mariage, votre testament et vos héritiers relèvent le plus souvent d'un autre pays, tandis que le logement et son titre relèvent de celui-ci. Ce guide suit ce point de rencontre : au nom de qui acheter, quelle loi dit ce que votre mariage implique pour le bien, qui en hérite, et quel impôt se dresse entre le titre et vos héritiers. L'exemple retenu est Itza Golden Residences, à Cap Cana, où le nom se choisit des années avant que le titre n'existe.

Le droit est acquis ; le nom est votre décision

Un ressortissant étranger peut acheter un bien immobilier dominicain et en détenir le titre enregistré à son propre nom, aux mêmes conditions qu'un Dominicain : aucune restriction de nationalité, aucune exigence de résidence, aucune autorisation préalable. L'autorisation présidentielle autrefois imposée aux acheteurs étrangers a été supprimée par le Decreto 21-98 en 1998, et la propriété repose sur l'article 51 de la Constitution et sur la Ley 108-05, la loi sur le registre immobilier.

Ce qu'ajoute la qualité d'étranger, c'est un second système juridique. Le titre est dominicain, mais le régime de votre mariage, la validité de votre testament et l'identité de vos héritiers peuvent relever de la loi du pays où vous vivez. Comprendre comment les deux s'articulent est une question de début d'achat, car le premier document que vous signez désigne déjà l'acheteur.

À Itza, le nom se choisit bien avant que le titre n'existe

Itza Golden Residences est un projet de 52 résidences réparties en quatre tours à Cap Cana, dont la livraison est prévue au quatrième trimestre 2029. L'achat d'une résidence pas encore construite commence en général par un contrato de promesa de venta, qui encadre l'opération jusqu'à la signature de la vente définitive et ne transfère pas à lui seul la propriété. Le titre vient plus tard : selon l'article 101 de la Ley 108-05, une copropriété est constituée lors de son enregistrement, et chaque lot reçoit alors son propre certificado de título. Selon l'article 90, c'est l'enregistrement qui crée le droit inscrit.

L'acheteur nommé dans la promesa est donc la personne, le couple ou la société autour duquel tout le dossier se construit, des années avant l'impression du moindre certificat. Changer d'acheteur ensuite relève du contrat, à voir avec le promoteur et votre avocat, et non d'une simple correction d'écriture : c'est pourquoi la décision se prend avant votre signature.

Quatre façons de détenir le logement pour un acheteur étranger

Chacune des voies ci-dessous est ouverte à un acheteur étranger. Aucune n'est meilleure en soi : chacune répond à une question différente sur votre famille et vos projets, et chacune se choisit avec un avocat qui a examiné votre situation dans votre pays autant que la situation dominicaine.

Si vous êtes marié : la loi de votre mariage vous suit

Le Registro de Títulos demande les pièces d'identité de l'acheteur et de son conjoint, ainsi qu'un acte de mariage lorsque le titre ne mentionne aucun conjoint alors qu'une pièce d'identité indique un autre état civil. C'est ainsi que le registre prend acte de votre mariage. Ce que le mariage implique pour le bien, en revanche, est fixé par la Ley 544-14 de droit international privé, en vigueur depuis le 19 décembre 2014.

Selon son article 43, les rapports patrimoniaux entre époux suivent la loi qui régit leurs relations personnelles, sauf convention contraire, et l'article 44 permet aux époux de choisir cette loi par écrit avant le mariage, parmi les lois des pays de la nationalité ou du domicile de l'un ou l'autre. Un couple marié sous le régime de la séparation de biens dans un pays et un couple marié sous un régime de communauté dans un autre peuvent donc avoir besoin d'un titre dominicain rédigé différemment. Indiquez à votre avocat comment et où vous vous êtes mariés, et apportez tout contrat de mariage, avant que la promesa ne désigne l'acheteur.

Qui hérite : la loi de votre pays, la procédure dominicaine

La propriété d'un logement dominicain relève du droit dominicain, car l'article 76 de la Ley 544-14 soumet les droits réels à la loi du lieu où se trouve le bien, avec une exception expresse : la succession. L'article 54 prévoit que la succession à cause de mort est régie par la loi du domicile du défunt au moment du décès, et permet au testateur, par une déclaration expresse faite dans un testament, de choisir plutôt la loi de l'État de sa résidence habituelle. L'article 55 tient un testament pour valable en la forme s'il l'est selon la loi du lieu où il a été fait, ou selon celle de la nationalité ou du domicile du testateur.

La procédure, elle, est dominicaine. L'article 11(7) rend les tribunaux dominicains compétents pour une succession dès lors que le défunt possédait un bien immobilier en République dominicaine, et le titre ne passe à vos héritiers que par le Registro de Títulos. Les notes du registre exigent une traduction par un interprète judiciaire de tout document qui n'est pas en espagnol, une apostille sur les actes publics des États parties à la Convention de La Haye, et une légalisation auprès du ministère des Affaires étrangères pour les documents venus de l'étranger portant sur un transfert de propriété, testaments compris. Un testament rédigé chez vous peut être le bon point de départ et devoir tout de même être préparé pour un usage dominicain ; demandez si un testament dominicain distinct simplifierait le dossier de vos héritiers.

Les impôts sur le chemin de vos héritiers

La DGII perçoit l'impôt sur les successions sur tous les biens hérités situés sur le territoire dominicain, qu'il y ait ou non un testament : un logement dominicain entre donc dans l'assiette, quelle que soit la nationalité du propriétaire. Le taux est de 3 %, et la déclaration sous serment doit être déposée dans les 90 jours suivant le décès. La Ley 30-26 du 18 juin 2026 a ajouté des montants exonérés, 1 000 000 RD$ en général et 2 000 000 RD$ pour les héritiers en ligne directe, tous deux actualisés chaque année selon l'inflation.

Donner le logement de votre vivant relève d'une autre fiscalité. Selon la règle générale de la DGII, une donation est imposée au taux de l'impôt sur les sociétés, 27 %, payé par la personne qui la reçoit et déclaré dans les 30 jours. Des commentateurs indiquent que la même réforme a ramené ce taux à 3 % pour les donations entre parents en ligne directe, entre époux et entre frères et sœurs ; la page de la DGII n'en faisait pas encore état à la rédaction de ce guide, alors faites-le confirmer par un comptable dominicain avant d'en faire la base d'un projet.

Détenir le logement par une société

Un acheteur étranger peut aussi détenir le logement par une sociedad de responsabilidad limitada dominicaine. Selon la Ley 479-08, telle que modifiée, une S.R.L. compte au moins 2 et au plus 50 associés et un capital social minimum de 100 000 RD$, montant que le ministère de l'Industrie et du Commerce peut réviser par voie réglementaire tous les trois ans. La société est alors la propriétaire inscrite au titre, et ce dont vos héritiers héritent, ce sont vos parts de la société plutôt que le logement lui-même.

Cela change les questions sans les faire disparaître. La société tient sa propre comptabilité et déclare pour son propre compte, et lors d'une vente sa plus-value est imposée au taux général des sociétés de 27 %, alors que la Ley 30-26 fixe 10 % pour les particuliers qui vendent un bien immobilier, son application aux vendeurs non résidents fiscaux dominicains restant à confirmer. Demandez à votre avocat si une société convient à une seule résidence que vous comptez occuper vous-même, et comment elle s'articulerait avec CONFOTUR, dont Itza prévoit de bénéficier sans l'avoir encore obtenu.

Tout régler avant de signer à Itza

Cinq décisions méritent d'être prises avant que la promesa ne désigne un acheteur.

1. Choisir le nom
   Tranchez entre votre nom propre, deux noms ou une société, et faites inscrire ce nom exact dans la promesa.
2. Montrer votre mariage à votre avocat
   Apportez votre acte de mariage et tout contrat de mariage, pour que le titre reflète le régime sous lequel vous vivez réellement.
3. Décider quelle loi régira votre succession
   Demandez s'il convient de choisir par testament la loi de votre résidence habituelle, comme l'article 54 le permet.
4. Préparer vos documents à l'étranger
   Faites apostiller vos testaments et procurations et traduire par un interprète judiciaire, pour que vos héritiers ne partent pas de zéro.
5. Prévenir vos héritiers du délai
   Laissez une note indiquant que la déclaration de succession dominicaine est due dans les 90 jours, avec les coordonnées de votre avocat.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il inscrire un logement dominicain à deux noms ?

Oui. Un étranger peut acheter en commun avec son conjoint ou une autre personne, et le registre demande les pièces d'identité de l'acheteur et de son conjoint. Si vous êtes marié, la loi qui régit les biens de votre mariage, que la Ley 544-14 rattache à la loi de vos relations personnelles sauf convention contraire, détermine la rédaction du titre : indiquez donc à votre avocat comment et où vous vous êtes mariés.

Mes héritiers paieront-ils des droits de succession en République dominicaine ?

La DGII perçoit un impôt sur les successions de 3 % sur les biens hérités situés sur le territoire dominicain : un logement dominicain entre dans l'assiette quelle que soit votre nationalité. La déclaration est due dans les 90 jours suivant le décès. La Ley 30-26 a ajouté des montants exonérés de 1 000 000 RD$, ou 2 000 000 RD$ pour les héritiers en ligne directe, actualisés chaque année selon l'inflation. Votre pays peut aussi imposer la même succession selon ses propres règles.

Un testament fait dans mon pays vaut-il pour un logement à Cap Cana ?

La Ley 544-14 tient un testament pour valable en la forme s'il l'est là où il a été fait, ou selon la loi de votre nationalité ou de votre domicile. Pour servir devant le registre dominicain, il lui faut encore une traduction par un interprète judiciaire et une apostille ou une légalisation, comme l'exigent les notes du registre. Demandez à votre avocat si un testament dominicain distinct simplifierait le dossier de vos héritiers.

Puis-je acheter à Itza par une société ?

Un acheteur étranger peut détenir un bien dominicain par une société, par exemple une S.R.L. dominicaine, qui compte au moins 2 associés et un capital social minimum de 100 000 RD$. La société est alors propriétaire de la résidence et vos héritiers héritent de parts, pas du titre. Décidez-le avant la signature de la promesa, puisque l'acheteur qu'elle nomme est celui autour duquel se construit le dossier, et demandez comment une société pèserait sur les avantages CONFOTUR qu'Itza prévoit.