Invertir en República Dominicana: cómo leer una proyección de rentabilidad

Casi todo lo que se escribe sobre invertir en República Dominicana se queda en el país: los visitantes, el crecimiento, los incentivos fiscales. Esta guía baja un nivel y desarma un caso documentado. Itza Golden Residences, 52 residencias en Golden Lakes, Cap Cana, publica una rentabilidad proyectada de 8-10%. A continuación verá qué supone esa proyección, qué no muestra y qué conviene comprobar antes de tratar cualquier proyección de alquiler en República Dominicana como una cifra con la que planificar. Es una proyección, no una garantía.

El país, en tres datos con fecha

Tres datos oficiales describen el contexto sin prometer nada sobre un inmueble concreto. El Banco Central informa que la inversión extranjera directa alcanzó US$5.03 mil millones en 2025, un 11.3% más que en 2024 y el mayor total anual que ha registrado; según su desglose sectorial preliminar, el sector inmobiliario recibió el 15.7% de ese flujo. El Ministerio de Turismo contabilizó 11,676,901 visitantes en 2025, la cifra más alta de la historia del país. Y el informe de flujo turístico del Banco Central muestra que el 71.9% de las llegadas de extranjeros no residentes en 2025 entró por el Aeropuerto Internacional de Punta Cana, a 16 minutos en carro de Itza.

Cada una de esas cifras corresponde a un año y a una institución, y ninguna es un pronóstico. Un año récord de inversión no dice nada de lo que rendirá un apartamento, y el número de visitantes no es una tasa de reservas. Lo que sí demuestran es que el mercado de alquiler al que entra un inversionista aquí es real y amplio. Lo demás se juzga propiedad por propiedad.

Un punto legal hace posible ese juicio para un extranjero: puede comprar y mantener un inmueble dominicano a su propio nombre, en las mismas condiciones que un ciudadano dominicano y sin requisito de residencia.

La proyección de Itza, supuesto por supuesto

El rango de 8-10% sale de la hoja de rentabilidad del propio desarrollador, y su base es concreta. El modelo es una residencia de dos habitaciones con un precio de $431,400. Supone que se alquila el 65% del año a una tarifa media de $276 por noche. Del alquiler descuenta la comisión de administración, los gastos operativos, la cuota de condominio y el seguro, y una reserva para mobiliario y equipamiento. Lo que queda es una rentabilidad neta proyectada del 8.2%.

El extremo alto del rango se alcanza de otra forma. Solo sube a cerca del 10% si las 28 noches al año que el propietario reserva para su uso personal se cuentan como si fueran ingresos. Esas noches tienen valor para usted, pero no son efectivo; si va a comparar Itza con un bono o un fondo, compare con el 8.2%.

Dos de los datos son supuestos, no observaciones: la ocupación y la tarifa por noche. Ninguno se ha medido en Itza, porque Itza todavía no está construido. La calculadora de rentabilidad de la página principal de Itza parte de la misma ocupación del 65% y de una comisión de administración del 20%; mueva ambas y observe lo rápido que cambia el resultado.

Lo que la proyección deja para que usted lo sume

La base de la hoja de rentabilidad no menciona el impuesto sobre los ingresos por alquiler, y para un propietario extranjero esa es la partida más grande. Los alquileres en República Dominicana de un propietario no residente suelen estar sujetos a una retención del 27% sobre el ingreso bruto, sin deducciones, como pago único y definitivo. Las tasas cambian, así que confirme la vigente con un contador dominicano antes de contar con ella.

Las estadías cortas llevan un segundo impuesto. El alojamiento turístico paga un ITBIS del 18%, y el responsable es el anfitrión, no la plataforma de reservas. Que se cobre aparte o quede absorbido dentro de la tarifa cambia lo que realmente significa el supuesto de $276.

La tercera partida son los muebles. Las residencias de Itza se entregan sin amueblar, con estufa, nevera, horno, lavadora, secadora y aire acondicionado instalados. La hoja reserva una partida para mobiliario y equipamiento, pero una residencia no se alquila hasta que está amueblada: pregunte cómo trata el modelo ese primer amueblado y presupuéstelo en cualquier caso.

CONFOTUR: previsto, y contado como si fuera seguro

La hoja calcula el impuesto a la propiedad en 0%, y solo puede hacerlo porque supone CONFOTUR. La Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico exonera a los primeros compradores de un proyecto calificado del impuesto de transferencia del 3% y del impuesto anual a la propiedad del 1% (IPI), que se cobra solo sobre el valor que supera un umbral ajustado cada año. La ley prevé una exención de IPI de quince años para los proyectos calificados; cómo se aplica a una residencia y a un propietario concretos es una pregunta para su abogado.

En Itza esos beneficios están previstos, no otorgados: el desarrollador describe el proyecto como uno que se espera que los tenga. Una vez otorgadas, las exenciones tampoco son automáticas, porque deben solicitarse e inscribirse en el título, y corresponden a los primeros compradores al desarrollador, no a quien le compre a usted más adelante.

CONFOTUR se refiere a los impuestos sobre la propiedad. Los ingresos por alquiler se gravan por separado, con sus propias reglas, así que la exención no debe leerse como una mejora de lo que deja el alquiler después de impuestos.

Los riesgos propios de comprar en planos

Una compra en pre-construcción compromete dinero años antes de que pueda producir algo. La entrega de Itza está prevista para el T4 2029, y una proyección que empieza en la entrega no dice nada de los años anteriores. El retraso es el riesgo normal de cualquier obra, así que la fecha que debe usar en sus cálculos es la del contrato, revisada por su abogado.

El desarrollador es KMA Developments, una empresa dominicana fundada en 2015 que ha participado, como contratista, en más de 3,000 viviendas y trabaja como contratista directo de infraestructura para Cap Cana. Es un historial de construcción, y vale la pena verificarlo como se verifica cualquier historial.

La liquidez es la otra consideración. De las 52 residencias, 27 seguían disponibles en la lista de precios de septiembre de 2026. La reserva se hace con $5,000, y cada compromiso posterior debe leerse contra el contrato, no contra una proyección.

Cómo comprobar la cifra por su cuenta

Una proyección sirve en la medida en que uno puede reproducirla. Cinco comprobaciones convierten el 8-10% de Itza en una cifra propia.

1. Pida la hoja de rentabilidad
   Lea la base completa y no solo el titular: el modelo de $431,400, la ocupación del 65%, la tarifa de $276 y cada línea de costos.
2. Quédese con la cifra neta
   Compare otras inversiones con el 8.2% neto, no con el 10% que cuenta 28 noches de uso personal como ingreso.
3. Reste los impuestos que no aparecen
   Aplique la retención del 27% sobre el alquiler bruto de los no residentes y decida con un contador dominicano cómo se maneja el ITBIS del 18%.
4. Ponga a prueba los supuestos
   Baje la ocupación en la calculadora de la página principal y vea cómo se mueve el resultado; ninguno de los dos datos se ha medido en Itza.
5. Lea CONFOTUR como previsto
   Calcule también el impuesto a la propiedad sin la exención, y pida a su abogado que confirme la situación del proyecto antes del cierre.

Preguntas frecuentes

¿El 8-10% es una rentabilidad asegurada en Itza?

No. Es la proyección del desarrollador, no una garantía: 8.2% neto sobre un modelo de dos habitaciones de $431,400, con una ocupación supuesta del 65% y una tarifa media de $276 por noche, que solo sube a cerca del 10% si se cuentan como ingreso 28 noches de uso personal.

¿Puede un extranjero invertir en inmuebles en República Dominicana?

Sí. Un extranjero puede comprar y mantener un inmueble dominicano a su propio nombre, con título registrado, en las mismas condiciones que un ciudadano dominicano y sin necesidad de residencia.

¿La proyección incluye el impuesto sobre el alquiler?

La base de la hoja de rentabilidad no lo menciona. Los propietarios no residentes suelen estar sujetos a una retención del 27% sobre el ingreso bruto por alquiler, y las estadías cortas pagan un ITBIS del 18% del que responde el anfitrión. Confirme las tasas vigentes con un contador dominicano.

¿Itza es un proyecto CONFOTUR?

Se espera que tenga los beneficios de CONFOTUR, pero todavía no están otorgados. La proyección calcula el impuesto a la propiedad en 0% con esa expectativa, así que verifique la situación con su abogado antes de contar con ella.