Abogado inmobiliario en República Dominicana: lo que el suyo debe revisar cuando compra en Itza

Toda compra inmobiliaria dominicana pasa por abogados, pero no todos los compradores tienen uno que trabaje para ellos. El desarrollador tiene su asesor, el notario cumple su propio papel, y el abogado del comprador es la única persona cuyo trabajo es la posición del comprador. Esta guía explica quién puede ejercer la abogacía en República Dominicana, en qué se diferencia un abogado de un notario, qué debe revisar y tramitar su abogado y cómo funciona todo cuando compra desde el extranjero una de las residencias de Itza en Cap Cana.

Quién puede ejercer la abogacía en República Dominicana

La profesión la organiza la Ley 3-19, promulgada el 24 de enero de 2019, que creó el Colegio de Abogados de la República Dominicana, conocido como CARD. Entre sus funciones, la ley incluye habilitar el ejercicio de la abogacía en el país previa comprobación de los requisitos, y fiscalizar y controlar ese ejercicio. Los miembros llevan un carnet del CARD, que la ley menciona entre los documentos que el colegio emite y renueva.

De ahí salen dos consecuencias prácticas. Primero, es razonable pedir a un abogado su inscripción en el CARD antes de firmar una carta de encargo. Segundo, existe una vía si algo sale mal: las denuncias sobre la conducta de un abogado las conoce el tribunal disciplinario del CARD, apoderado por la Junta Directiva Nacional, y sus decisiones pueden recurrirse ante la Suprema Corte de Justicia dentro de los 30 días de su notificación.

Abogado, notario y el asesor del desarrollador

En una compra en planos aparecen tres papeles jurídicos, y no son intercambiables. El asesor del desarrollador redacta y defiende el contrato del desarrollador. El notario, profesión regida por la Ley 140-15 de 2015, que también creó el Colegio Dominicano de Notarios, da fe del acto: en la práctica dominicana, el contrato definitivo de venta firmado ante notario equivale a la escritura pública española. Su propio abogado es quien lee ambos por usted.

La diferencia pesa sobre todo al principio. Las compras en planos suelen empezar con una promesa de venta, que regula la operación hasta que se paga el precio y se firma el contrato definitivo, y que por sí misma no transfiere la propiedad. La propiedad llega solo cuando se inscribe el contrato definitivo: según el artículo 90 de la Ley 108-05, la inscripción es la que constituye el derecho registrado. Un comprador cuyo único abogado es el del vendedor no tiene a nadie revisando ese camino.

Lo que su abogado debe revisar antes de firmar

El núcleo del trabajo es un conjunto de comprobaciones que el comprador difícilmente puede hacer desde fuera:

• El título, leído hoy. Un certificado de título es una foto del día en que se imprimió. La lectura actual es la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, que expide el Registro de Títulos por RD$1.000 por inmueble y muestra las inscripciones vigentes sobre él.
• Los documentos del condominio. En un edificio nuevo, la declaración de condominio, el reglamento de condominio y los planos de construcción aprobados, que fijan lo que realmente compra.
• La situación fiscal. Si los incentivos que el proyecto espera, como CONFOTUR, se han concedido de verdad, porque eso cambia el impuesto de transferencia y el impuesto anual a la propiedad.
• La parcela. El Registro Inmobiliario publica un mapa público de parcelas aprobadas, un contraste útil con los planos.

Pida las conclusiones por escrito, en un idioma que usted lea, antes de que ningún contrato pase a la firma.

El cierre: los trámites que lleva su abogado

En la etapa definitiva el trabajo se vuelve administrativo, y tiene plazos. El impuesto general de transferencia inmobiliaria es el 3 % del valor del inmueble, a cargo del comprador, dentro de los seis meses siguientes al acto de transferencia; el registro solo inscribe la transferencia con el recibo del impuesto o un certificado de exención. Antes, la administración tributaria, la DGII, exige que comprador y vendedor estén inscritos en su registro de contribuyentes con el número activo, y que el acto de transferencia notarizado recoja el medio de pago verificable utilizado.

Después, el Registro de Títulos pide a una parte extranjera el pasaporte y un segundo documento oficial de identidad de su país, además de las copias de identidad de los cónyuges cuando figuran. El propio directorio del Registro Inmobiliario indica una oficina en Punta Cana, en el Boulevard Turístico 1ro de Noviembre, y otra en Higüey, aunque no dice qué oficina atiende cada parcela; su abogado sabrá adónde va el expediente.

Comprar desde el extranjero: poderes y traducciones

La mayoría de los compradores de Itza no estarán en el país para cada firma, y para eso existe el poder. Según el Código Civil, un mandato puede ser especial, para un acto, o general, y el mandato general solo cubre actos de administración; vender o comprar exige poder expreso. Su abogado redacta el texto exacto antes de que usted lo firme en su país.

Luego los documentos tienen que viajar. Las notas publicadas del Registro Inmobiliario dicen que los documentos en un idioma distinto del español deben traducirse por un intérprete judicial, que los documentos públicos de Estados parte del Convenio de la Apostilla deben llevar la apostilla, y que los poderes para vender y documentos de transferencia similares procedentes del extranjero deben legalizarse además en el Ministerio de Relaciones Exteriores. Con la entrega de Itza prevista para el Q4 2029, hay tiempo para hacerlo bien: acuerde con su abogado desde el principio el alcance del poder, los documentos y el calendario, no en el último mes.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en República Dominicana?

Un notario debe dar fe del contrato definitivo de venta, pero el notario no le representa. La mayoría de los compradores extranjeros contratan su propio abogado para revisar el título, los documentos del condominio y la situación fiscal, y para llevar la inscripción y la declaración del impuesto de transferencia del 3 %.

¿Cómo compruebo que un abogado dominicano está habilitado?

Los abogados ejercen bajo la Ley 3-19 de 2019, que hace del Colegio de Abogados de la República Dominicana (CARD) el órgano que habilita y fiscaliza el ejercicio. Pida al abogado su inscripción y su carnet del CARD antes de firmar una carta de encargo.

¿Qué diferencia hay entre abogado y notario en República Dominicana?

El notario, regido por la Ley 140-15, da fe de actos como el contrato definitivo de venta. El abogado asesora y representa a una parte. En una compra, el desarrollador tiene su propio asesor; su abogado es quien lo revisa todo por usted.

¿Puedo comprar una propiedad en República Dominicana sin viajar?

Sí, mediante un poder que autorice expresamente la compra. Firmado en el extranjero, necesita apostilla, traducción al español por un intérprete judicial y, en los documentos de transferencia, legalización en el Ministerio de Relaciones Exteriores.