Investir en République dominicaine, une projection à la fois

La plupart des textes sur l'investissement en République dominicaine restent à l'échelle du pays : les visiteurs, la croissance, les incitations fiscales. Ce guide descend d'un niveau et démonte un cas documenté. Itza Golden Residences, 52 résidences à Golden Lakes, Cap Cana, annonce un rendement projeté de 8-10 %. Voici ce que suppose cette projection, ce qu'elle ne montre pas, et ce qu'il faut vérifier avant de traiter une projection locative dominicaine comme un chiffre sur lequel bâtir un plan. C'est une projection, pas une garantie.

Le contexte du pays, en trois relevés datés

Trois relevés officiels décrivent le cadre sans rien promettre sur un bien en particulier. La Banco Central indique que l'investissement direct étranger a atteint 5,03 milliards de dollars US en 2025, en hausse de 11,3 % sur 2024 et le total annuel le plus élevé qu'elle ait enregistré ; selon sa ventilation sectorielle provisoire, l'immobilier a reçu 15,7 % de ces flux. Le ministère du Tourisme a compté 11 676 901 visiteurs en 2025, un record dans l'histoire du pays. Et le rapport de la Banco Central sur les flux touristiques montre que 71,9 % des arrivées d'étrangers non résidents en 2025 sont passées par l'aéroport international de Punta Cana, à 16 minutes de route d'Itza.

Chacun de ces chiffres appartient à une année et à un éditeur, et aucun n'est une prévision. Une année record d'investissement ne dit rien de ce que rapportera un appartement, et un nombre de visiteurs n'est pas un taux de réservation. Ils établissent en revanche que le marché locatif auquel s'adresse un investisseur ici est réel et vaste. Le reste se juge bien par bien.

Un point juridique rend ce jugement possible pour un étranger : un ressortissant étranger peut acheter et détenir un bien dominicain en son nom propre, aux mêmes conditions qu'un citoyen dominicain, sans condition de résidence.

La projection d'Itza, hypothèse par hypothèse

La fourchette de 8-10 % provient de la fiche de rendement du promoteur, et sa base est précise. Le modèle est une résidence de deux chambres au prix de 431 400 $. Il suppose un taux d'occupation de 65 % de l'année à un tarif moyen de 276 $ la nuit. Des loyers, il déduit des honoraires de gestion, les frais d'exploitation, les charges de copropriété et l'assurance, ainsi qu'une réserve pour le mobilier et l'équipement. Il reste un rendement net projeté de 8,2 %.

Le haut de la fourchette s'obtient autrement. Il ne monte à environ 10 % que si les 28 nuits par an que le propriétaire garde pour son usage personnel sont comptées comme un revenu. Ces nuits ont une valeur pour vous, mais ce n'est pas de la trésorerie : pour comparer Itza à une obligation ou à un fonds, prenez le chiffre de 8,2 %.

Deux des données sont des hypothèses, pas des observations : l'occupation et le tarif de la nuit. Aucune n'a été mesurée chez Itza, puisque Itza n'est pas encore construit. Le calculateur de rendement de la page d'accueil d'Itza s'ouvre sur la même occupation de 65 % et des honoraires de gestion de 20 % ; modifiez les deux et observez la vitesse à laquelle le résultat change.

Ce que la projection vous laisse à ajouter

La base de la fiche de rendement ne mentionne pas l'impôt sur les revenus locatifs, et pour un propriétaire étranger c'est le poste le plus lourd. Les loyers dominicains d'un propriétaire non résident sont en général soumis à une retenue de 27 % sur le loyer brut, sans déduction, à titre de paiement unique et définitif. Les taux évoluent : faites confirmer le taux en vigueur par un comptable dominicain avant de vous y fier.

Les courts séjours portent un second impôt. L'hébergement touristique est soumis à l'ITBIS de 18 %, dont l'hôte est redevable, pas la plateforme de réservation. Selon qu'il s'ajoute au tarif de la nuit ou qu'il y est absorbé, l'hypothèse de 276 $ ne signifie pas la même chose.

Le troisième poste est le mobilier. Les résidences d'Itza sont livrées non meublées, avec cuisinière, réfrigérateur, four, lave-linge, sèche-linge et climatisation installés. La fiche prévoit une réserve pour le mobilier et l'équipement, mais une résidence ne se loue pas avant d'être meublée : demandez comment le modèle traite ce premier aménagement et prévoyez-le dans tous les cas.

CONFOTUR : attendu, et compté comme s'il était acquis

La fiche retient une taxe foncière de 0 %, ce qui n'est possible que parce qu'elle suppose CONFOTUR. La loi 158-01 sur la promotion du développement touristique exonère les premiers acquéreurs d'un projet éligible de la taxe de mutation de 3 % et de la taxe foncière annuelle de 1 % (IPI), qui ne porte que sur la valeur au-delà d'un seuil révisé chaque année. La loi prévoit une exonération d'IPI de quinze ans pour les projets éligibles ; la manière dont elle s'applique à une résidence et à un propriétaire donnés relève de votre avocat.

Chez Itza, ces avantages sont attendus, pas accordés : le promoteur présente le projet comme devant en bénéficier. Une fois accordées, les exonérations ne sont pas automatiques non plus, puisqu'elles doivent être déposées et inscrites sur le titre, et elles profitent aux premiers acquéreurs auprès du promoteur, pas à ceux qui vous rachèteraient plus tard.

CONFOTUR porte sur les impôts fonciers. Les revenus locatifs sont imposés séparément, selon leurs propres règles : l'exonération ne doit donc pas être lue comme une amélioration de ce que rapporte le loyer après impôt.

Les risques propres à l'achat sur plan

Un achat en pré-construction engage de l'argent des années avant qu'il puisse rapporter quoi que ce soit. La livraison d'Itza est prévue au T4 2029, et une projection qui commence à la livraison ne dit rien des années qui la précèdent. Le retard est le risque ordinaire de tout chantier : la date à retenir dans vos calculs est la date contractuelle, lue par votre avocat.

Le promoteur est KMA Developments, société dominicaine fondée en 2015, qui a participé, comme entrepreneur, à plus de 3 000 logements et travaille comme entrepreneur direct d'infrastructures pour Cap Cana. C'est un historique de construction, qui mérite d'être vérifié comme tout historique.

Reste la liquidité. Sur les 52 résidences, 27 étaient encore disponibles sur la liste de prix de septembre 2026. La réservation se fait avec 5 000 $, et chaque engagement ultérieur doit se lire à la lumière du contrat plutôt que d'une projection.

Vérifier le chiffre par vous-même

Une projection n'est utile que dans la mesure où l'on peut la refaire. Cinq vérifications transforment les 8-10 % d'Itza en un chiffre qui vous appartient.

1. Demander la fiche de rendement
   Lisez la base complète plutôt que le titre : le modèle à 431 400 $, l'occupation de 65 %, le tarif de 276 $ et chaque ligne de coûts.
2. Retenir le chiffre net
   Comparez les autres placements aux 8,2 % nets, pas aux 10 % qui comptent 28 nuits d'usage personnel comme un revenu.
3. Retrancher les impôts absents
   Appliquez la retenue de 27 % sur le loyer brut des non-résidents et décidez du traitement de l'ITBIS de 18 %, avec un comptable dominicain.
4. Éprouver les hypothèses
   Baissez l'occupation dans le calculateur de la page d'accueil et regardez le résultat bouger ; aucune des deux données n'a été mesurée chez Itza.
5. Lire CONFOTUR comme attendu
   Modélisez aussi la taxe foncière sans exonération, et faites confirmer le statut du projet par votre avocat avant la signature définitive.

Questions fréquentes

Les 8-10 % sont-ils un rendement garanti chez Itza ?

Non. C'est la projection du promoteur, pas une garantie : 8,2 % nets sur un modèle de deux chambres à 431 400 $, avec une occupation supposée de 65 % et un tarif moyen de 276 $ la nuit, qui ne monte à environ 10 % que si 28 nuits d'usage personnel sont comptées comme un revenu.

Un étranger peut-il investir dans l'immobilier en République dominicaine ?

Oui. Un ressortissant étranger peut acheter et détenir un bien dominicain en son nom propre, avec un titre enregistré, aux mêmes conditions qu'un citoyen dominicain et sans résidence.

La projection inclut-elle l'impôt sur les loyers ?

La base de la fiche de rendement ne le mentionne pas. Les propriétaires non résidents sont en général soumis à une retenue de 27 % sur le loyer brut, et les courts séjours portent l'ITBIS de 18 % dû par l'hôte. Faites confirmer les taux en vigueur par un comptable dominicain.

Itza est-il un projet CONFOTUR ?

Il doit en principe bénéficier des avantages CONFOTUR, mais ils ne sont pas encore accordés. La projection retient une taxe foncière de 0 % sur cette base : vérifiez le statut avec votre avocat avant de vous y fier.