El impuesto a la ganancia de capital en una futura venta en Itza, para un propietario extranjero

La entrega de Itza Golden Residences está prevista para el cuarto trimestre de 2029, así que la reventa por parte de alguno de sus primeros propietarios queda lejos. El impuesto que gravaría esa venta, en cambio, acaba de cambiar: el 18 de junio de 2026 la Ley 30-26 fijó una tasa única del 10% sobre la ganancia cuando una persona física vende un inmueble dominicano. Esta guía mira el impuesto desde la salida, para un propietario que vive en el extranjero: cómo se mide la ganancia, qué resolvió la reforma y qué dejó abierto, cómo funciona la retención del comprador y qué documentos conviene guardar desde la firma. Es información general, no asesoría fiscal. Las reglas son nuevas y un asesor tributario dominicano debe confirmar cómo se aplican a su caso antes de poner la unidad en venta.

Qué cambió en junio de 2026

El impuesto en sí no es nuevo. El artículo 289 del Código Tributario, la Ley 11-92, mide la ganancia de capital como el precio de venta menos el costo de adquisición, ajustado por inflación. Hasta este año, la ganancia de una persona física se sumaba a su impuesto sobre la renta ordinario. Las tasas que la administración tributaria, la DGII, publicó en julio de 2024 llegaban hasta el 25% para un residente según la escala progresiva, y al 27% para una persona física extranjera y para las sociedades.

La Ley 30-26, de fecha 18 de junio de 2026, añadió al código un nuevo artículo 296-1. Cuando una persona física vende un inmueble, la ganancia tributa ahora a una tasa única del 10%, como pago único y definitivo en lugar de sumarse a la renta del año. El calendario de implementación de la propia DGII indica que esa tasa entró en vigor de inmediato. La nueva tasa es solo para personas físicas: una vivienda en manos de una sociedad sigue sujeta a la tasa general del impuesto societario, el 27%.

Es un cambio grande, y tan reciente que las normas que lo acompañan todavía se están redactando. Dos vacíos importan a un propietario extranjero, y las secciones siguientes vuelven sobre ambos: la reforma no detalla cómo se calcula la base, y el material de la DGII consultado para esta página no dice qué tasa alcanza a un vendedor que no es residente fiscal dominicano.

Cómo se mide la ganancia

Parta de las dos cifras que enmarcan su tenencia. El precio de venta es el punto de partida. De él se resta el costo de adquisición, que el artículo 289 ajusta por inflación con índices que publica la DGII, para que el alza general de precios durante sus años como propietario no tribute como si fuera beneficio. El código también permite aumentar ese costo ajustado con las mejoras debidamente incorporadas a la cuenta de capital del inmueble; por eso conviene archivar con orden las facturas de las obras hechas después de la entrega.

Hay dos preguntas propias de una residencia como esta. Itza se vende en dólares estadounidenses, con residencias desde US$378,000, mientras que el impuesto lo administra una autoridad dominicana: pregunte a su asesor cómo se trasladan al cálculo los montos en dólares de la compra y de la venta. Y las residencias se entregan sin mobiliario, con electrodomésticos y aire acondicionado incluidos: pregunte qué gastos posteriores cuentan como mejora del inmueble y cuáles son simplemente amueblarlo.

Los comentaristas especializados han señalado que el nuevo artículo enuncia la tasa con más claridad que la base. Tome cualquier cifra que calcule hoy como una estimación, a confirmar cuando se publique el reglamento.

El vendedor extranjero: residencia, tasa y retención

La residencia fiscal dominicana se cuenta en días, no en visados. En general, una persona se considera residente fiscal cuando pasa más de 182 días en el país durante un ejercicio, y tener un permiso de residencia no la convierte por sí solo en residente fiscal. La mayoría de los propietarios que pasan el invierno en Itza y viven en otro lugar el resto del año serán no residentes a estos efectos.

Para ese vendedor, la tasa es la pregunta abierta. La reforma habla de personas físicas sin distinguir a los residentes, y antes de ella la tasa publicada por la DGII para una persona física extranjera era del 27%. El material de la DGII consultado el 30 de septiembre de 2026 no dice cuál se aplica ahora, así que pida la respuesta por escrito antes de fijar un precio del que espera un neto concreto.

La mecánica está más clara. Según la DGII, un no residente paga este impuesto mediante la designación de un agente de retención, y cuando el vendedor es no residente, el comprador residente debe retener el 100% del impuesto generado. En la práctica, la parte compradora querrá acordar la cifra antes del cierre, porque la obligación de retener recae sobre ella. Un vendedor que no está registrado y no tiene otra obligación de declarar puede pedir a la DGII que valide el cálculo y emita una determinación del impuesto a pagar.

Dónde encaja CONFOTUR en Itza

Según los materiales del desarrollador, se espera que Itza cuente con los beneficios de CONFOTUR, los incentivos de la Ley 158-01. Ese estatus está previsto, no concedido. Para los primeros compradores de un proyecto aprobado, los beneficios de la ley alcanzan dos impuestos: el impuesto de transferencia del 3% que se cobra al cierre y el impuesto anual a la propiedad del 1%, el IPI, que se aplica al valor por encima de un umbral exento.

Ninguno de los dos es un impuesto sobre la ganancia que usted obtiene al vender, y las fuentes en las que se apoya esta página no mencionan ningún otro beneficio para un comprador particular. Por tanto, cuente con que la ganancia tributará según las reglas descritas arriba y pregunte a su abogado si algo en la clasificación definitiva del proyecto podría alcanzarla.

Aun así, CONFOTUR influye en la venta, del lado del comprador. Según el artículo 4 de la ley, los beneficios corresponden a los primeros compradores al desarrollador, de modo que quien le compre a usted no los hereda: el impuesto de transferencia se aplica a su compra y la residencia le llega sin la exención del impuesto a la propiedad. Es un costo que su comprador tendrá en cuenta al hacer su oferta, y por eso forma parte de su salida aunque no sea su impuesto.

Exenciones y el plazo de seis meses

Las lecturas especializadas del artículo 296-1 coinciden en que el impuesto debe pagarse dentro de los seis meses siguientes al perfeccionamiento de la transferencia. Confirme con su asesor la fecha exacta que inicia el plazo; esos seis meses son la ventana en torno a la cual planificar el pago.

La reforma creó además dos exenciones, ambas redactadas en torno a la vivienda habitual. La ganancia queda exenta cuando lo obtenido por la venta de una vivienda habitual se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de seis meses, de forma proporcional si la reinversión es parcial. Y las personas físicas mayores de 65 años están exentas cuando venden su vivienda habitual, medida que la DGII presenta como de aplicación inmediata.

Que una vivienda en Itza encaje ahí es una pregunta real, no un trámite. El propio modelo de rentabilidad del desarrollador imagina a un propietario que usa la residencia 28 noches al año y la alquila el resto del tiempo, un patrón de segunda vivienda. Quien viva así no debería contar con ninguna de las dos exenciones sin asesoría, y quien haga de Itza su vivienda principal debería preguntar qué pruebas espera la DGII.

Los documentos que conviene guardar desde la firma

Como la ganancia se medirá contra su costo dentro de varios años, el expediente que la determinará empieza con la compra. Tenga cada uno de estos documentos a mano para el día en que ponga la residencia en venta.

1. Contrato de compra y documentos del cierre
   El precio y las fechas son la base de todo el cálculo: guarde los originales firmados y el comprobante de cada pago.
2. Certificado de título
   Su título se registra después de la entrega, prevista para el cuarto trimestre de 2029. Guarde el certificado junto al contrato.
3. Facturas de mejoras
   Conserve las facturas de las obras que añaden valor al inmueble, separadas del mobiliario, para que un asesor decida qué aumenta su costo.
4. Un conteo anual de días
   Anote cada año los días que pasa en el país: el umbral de 182 días decide de qué lado de la pregunta de residencia se encuentra.
5. Una respuesta formal antes de vender
   Para un criterio sobre su propio caso, la DGII recibe consultas técnicas con el formulario FI-GLEGA-004 e indica un plazo de respuesta de 22 días laborables.
6. La retención acordada al cierre
   Acuerde con la parte compradora quién retiene, cuánto y cuándo, y pregunte cómo acredita su país de residencia el impuesto dominicano.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es hoy la tasa del impuesto a la ganancia de capital en República Dominicana?

La Ley 30-26 del 18 de junio de 2026 fija un 10% sobre la ganancia de una persona física que vende un inmueble, como pago único y definitivo. Las sociedades siguen en la tasa general del 27%. El material de la DGII consultado para esta página no indica cómo se aplica la nueva tasa a un vendedor que no es residente fiscal; antes de la reforma, la tasa publicada por la DGII para una persona física extranjera era del 27%.

¿Retiene el comprador el impuesto cuando vende un propietario extranjero?

Sí, según la DGII. Cuando el vendedor es no residente, el impuesto se paga mediante un agente de retención designado y el comprador residente debe retener el 100% del impuesto generado, así que acuerde la cifra con la parte compradora antes del cierre.

¿Reduciría CONFOTUR el impuesto al vender una residencia en Itza?

Conviene planificar como si no fuera así. Los beneficios que CONFOTUR concede a los compradores alcanzan el impuesto de transferencia del 3% y el IPI anual del 1%, para los primeros compradores de un proyecto aprobado, y el estatus de Itza es esperado, no concedido. Pregunte a su abogado si la clasificación definitiva del proyecto alcanzaría su ganancia.

¿Cuánto tiempo hay para pagar?

Las lecturas especializadas del nuevo artículo señalan seis meses desde el perfeccionamiento de la transferencia. Confirme la fecha exacta de inicio con un asesor tributario dominicano antes del cierre.