La ley CONFOTUR, leída desde el lugar de un comprador en Itza

CONFOTUR es el nombre corto de la Ley 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico y del consejo que creó para aplicarla. A un comprador le importa porque los primeros adquirientes de un proyecto aprobado pueden quedar exentos del impuesto de transferencia del 3% y del impuesto anual a la propiedad del 1%, el IPI. En Itza Golden Residences esos beneficios están previstos, no otorgados: los propios documentos del desarrollador dicen que el proyecto está pensado para tenerlos. Esta guía explica cómo avanza un proyecto dentro de la ley, qué significaría la aprobación para usted y qué verificar antes de contar con ella.

La ley, en un párrafo

La Ley 158-01 se aprobó en 2001 para acelerar el desarrollo turístico en las regiones del país con condiciones naturales para ello. Creó el Consejo de Fomento Turístico, cuyas siglas dan a la ley su nombre de uso diario, y fue modificada en 2013 por la Ley 195-13, que fijó en 15 años el período de exención del impuesto anual a la propiedad. Los incentivos de la ley se vinculan a los proyectos aprobados y a las empresas que los desarrollan. Los compradores se benefician como consecuencia, y solo de las formas concretas que describen la ley y la DGII, por eso conviene leer despacio lo que sigue.

Cómo obtiene un proyecto el CONFOTUR: provisional y luego definitiva

Un proyecto no se declara CONFOTUR por su cuenta. El consejo lo aprueba mediante una clasificación, y su propio portal describe dos: provisional y definitiva. Cualquiera de las dos es la aprobación por el consejo de un proyecto concreto como elegible para los incentivos de la ley. El desarrollador presenta la solicitud a través del servicio en línea del Ministerio de Turismo, y la Dirección Técnica del consejo la evalúa antes de que el consejo decida.

Las dos etapas piden cosas distintas. El expediente provisional gira en torno al proyecto tal como está diseñado: una instancia dirigida al Ministro de Turismo, una memoria descriptiva con imágenes, el anteproyecto arquitectónico, el título del terreno o una opción de compra y un análisis de prefactibilidad. El expediente definitivo añade los permisos que un proyecto reúne a medida que madura, entre ellos una autorización ambiental vigente del Ministerio de Medio Ambiente y un análisis completo de factibilidad económica y financiera elaborado según los requisitos de costo-beneficio del Ministerio de Hacienda, y cita la resolución de clasificación provisional cuando existe.

Eso es lo que hay detrás de una palabra como «previsto». Un proyecto puede estar diseñado pensando en la ley, tener una clasificación provisional o tener una definitiva, y cada caso ofrece al comprador un grado de certeza distinto.

1. Proyecto diseñado
   El desarrollador planifica un proyecto que considera acorde con la ley. Aún no hay nada aprobado.
2. Clasificación provisional
   El consejo aprueba el proyecto tal como está diseñado, con base en los planos, los derechos sobre el terreno y un análisis de prefactibilidad.
3. Clasificación definitiva
   El consejo lo aprueba de nuevo con una autorización ambiental y un análisis completo de factibilidad y costo-beneficio en el expediente.
4. Exención del comprador registrada
   Para un primer adquiriente que califique, la exención se tramita y se inscribe en el título. No es automática.

Dónde está Itza: previsto, y qué abarca esa palabra

Las preguntas frecuentes del desarrollador indican que está previsto que Itza cuente con los beneficios de CONFOTUR. Eso es un plan, no una aprobación, y este sitio no publica un número ni una fecha de resolución de clasificación para el proyecto. La lectura honesta hoy es, por tanto, que Itza, un proyecto de 52 residencias en cuatro torres de 5 niveles con entrega prevista en el cuarto trimestre de 2029, se concibió para calificar, y que la clasificación misma está por confirmarse.

Es una situación normal para un proyecto en esta etapa, y es justo el punto que su abogado debe precisar. Pregunte qué clasificación tiene el proyecto, si tiene alguna, con el número y la fecha de la resolución. Pregunte qué dice el contrato de compra si la clasificación no se obtiene. Y pregunte cuándo se inscribiría la exención en su título, teniendo en cuenta que el título se registra después de la entrega.

Qué significaría la aprobación para un primer comprador

Si el proyecto obtiene su clasificación, los beneficios de la ley para los compradores alcanzan dos impuestos. El primero es el impuesto de transferencia del 3%, que normalmente se cobra sobre el valor registrado del inmueble al cierre; los adquirientes iniciales de un proyecto aprobado quedan exentos. El segundo es el IPI, el impuesto anual a la propiedad del 1%, que para un inmueble a nombre de una persona física solo se cobra sobre la parte del valor que supera un umbral exento que la DGII ajusta cada año.

Tres condiciones acompañan esos beneficios. Son solo para los primeros compradores al desarrollador; una reventa posterior no los traspasa al siguiente dueño, según el artículo 4 de la ley. No son automáticos y deben tramitarse e inscribirse en el título. Y el período de 15 años del artículo 7 está escrito para el proyecto y corre desde la terminación de la construcción, no desde su fecha de cierre. Cómo se aplica ese período a una residencia y a un propietario concretos es una pregunta para su abogado, no una cifra para anotar en un plan.

Dónde aparece el estatus en los números

La proyección de inversión del desarrollador para Itza muestra un 8.2% neto en un modelo de dos habitaciones, con una ocupación supuesta del 65% y una tarifa promedio de $276 por noche, y cerca del 10% si se valoran como ingreso las 28 noches de uso propio del dueño. Es una proyección, no una garantía, y uno de sus supuestos es el propio CONFOTUR: el modelo no incluye impuesto anual a la propiedad porque da por hecha la exención. Si la clasificación no se obtuviera, el IPI se aplicaría al valor por encima del umbral y el rendimiento proyectado sería menor que el mostrado.

Los impuestos del alquiler quedan fuera de la ley. Las estancias turísticas de corta duración pagan ITBIS del 18%, del que responde el anfitrión y no la plataforma de reservas, y las rentas de alquiler de un propietario no residente tienen una retención del 27% sobre el ingreso bruto. CONFOTUR exime impuestos a la propiedad; cómo tributan sus alquileres es una pregunta para un asesor fiscal.

Preguntas para su abogado antes de firmar

Nada de esto hay que creerlo de palabra, porque la ley funciona con documentos. Un abogado inmobiliario dominicano que le represente puede confirmar la clasificación del proyecto con la resolución del consejo, leer cómo trata el contrato el impuesto y ver la exención inscrita en el título cuando se emita. La lista de abajo ordena esas verificaciones según el momento en que aparecen en una compra sobre planos. La reserva inicial en Itza es de $5,000, y es buen momento para plantear estas preguntas, antes del contrato y no después.

1. Estatus
   ¿Qué clasificación tiene hoy el proyecto, provisional, definitiva o ninguna, y cuáles son el número y la fecha de la resolución?
2. Contrato
   ¿Cómo trata el contrato de compra el impuesto de transferencia, y qué ocurre si no se obtiene la clasificación?
3. Título
   ¿Cuándo se registrará el título a su nombre después de la entrega, y quién inscribe en él la exención?
4. Proyección
   Rehaga cualquier proyección de rendimiento incluyendo el IPI, para conocer la cifra sin la exención además de con ella.

Preguntas frecuentes

¿Itza tiene aprobado el CONFOTUR?

Según el desarrollador, está previsto que Itza cuente con los beneficios de CONFOTUR, pero este sitio no publica una resolución de clasificación para el proyecto. Tome esos beneficios como previstos y pida a su abogado que confirme la clasificación del proyecto, con el número y la fecha de la resolución, antes de contar con ellos.

¿Qué impuestos exime la ley CONFOTUR a un comprador?

A los primeros compradores de un proyecto aprobado, el impuesto de transferencia del 3% al cierre y el impuesto anual a la propiedad del 1%, el IPI, que normalmente se cobra sobre el valor por encima de un umbral exento. Las rentas de alquiler tributan según sus propias reglas.

¿Tengo que ser residente dominicano para beneficiarme?

No. Los beneficios se vinculan a un proyecto aprobado y a sus primeros compradores al desarrollador, y un extranjero puede comprar y tener un inmueble dominicano a su nombre en las mismas condiciones que un dominicano.

¿La exención se mantiene si vendo?

No. El artículo 4 de la Ley 158-01 limita los beneficios a los primeros compradores al desarrollador; quien compra después en una reventa no los hereda.