L'impôt sur la plus-value lors d'une revente à Itza, pour un propriétaire étranger

La livraison d'Itza Golden Residences est prévue au quatrième trimestre 2029 : une revente par l'un de ses premiers propriétaires est donc lointaine. L'impôt qui la frapperait vient pourtant de changer : le 18 juin 2026, la loi 30-26 a fixé un taux unique de 10 % sur la plus-value réalisée par une personne physique qui vend un bien immobilier dominicain. Ce guide aborde l'impôt du point de vue de la sortie, pour un propriétaire qui vit à l'étranger : comment le gain est mesuré, ce que la réforme a tranché et ce qu'elle laisse en suspens, comment fonctionne la retenue de l'acheteur, et quels documents conserver dès la signature. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil fiscal. Les règles sont récentes, et un conseiller fiscal dominicain doit confirmer leur application à votre cas avant la mise en vente.

Ce qui a changé en juin 2026

L'impôt lui-même n'est pas nouveau. L'article 289 du Code des impôts, la loi 11-92, mesure la plus-value comme le prix de vente diminué du coût d'acquisition, ce coût étant réévalué en fonction de l'inflation. Jusqu'à cette année, le gain d'une personne physique s'ajoutait à son impôt sur le revenu ordinaire. Les taux publiés en juillet 2024 par l'administration fiscale, la DGII, allaient jusqu'à 25 % pour un résident selon le barème progressif, et 27 % pour un étranger comme pour les sociétés.

La loi 30-26, datée du 18 juin 2026, a ajouté au code un nouvel article 296-1. Lorsqu'une personne physique vend un bien immobilier, le gain supporte désormais un taux unique de 10 %, acquitté en une seule fois à titre libératoire au lieu d'être intégré au revenu de l'année. Le calendrier d'application de la DGII indique une entrée en vigueur immédiate. Le nouveau taux ne vise que les personnes physiques : un logement détenu par l'intermédiaire d'une société reste soumis au taux général de l'impôt sur les sociétés, 27 %.

Le changement est important, et assez récent pour que la doctrine qui l'entoure soit encore en cours d'écriture. Deux lacunes comptent pour un propriétaire étranger, et les sections suivantes y reviennent : la réforme ne précise pas en détail le calcul de l'assiette, et les documents de la DGII consultés pour cette page ne disent pas quel taux s'applique à un vendeur qui n'est pas résident fiscal dominicain.

Comment le gain est mesuré

Partez des deux chiffres qui encadrent votre détention. Le prix de vente constitue le point de départ. On en déduit le coût d'acquisition, que l'article 289 réévalue selon des indices publiés par la DGII, afin que la hausse générale des prix pendant vos années de détention ne soit pas imposée comme un bénéfice. Le code permet aussi d'augmenter ce coût réévalué des améliorations dûment portées au compte de capital du bien : c'est pourquoi les factures des travaux réalisés après la livraison méritent d'être classées avec soin.

Deux questions sont propres à une résidence comme celle-ci. Itza est vendue en dollars américains, avec des résidences à partir de 378 000 $, alors que l'impôt relève d'une administration dominicaine : demandez à votre conseiller comment les montants en dollars de l'achat et de la vente sont repris dans le calcul. Et les résidences sont livrées sans mobilier, électroménager et climatisation compris : demandez quelles dépenses ultérieures constituent une amélioration du bien et lesquelles relèvent du simple ameublement.

Les commentateurs spécialisés ont relevé que le nouvel article énonce le taux plus clairement que l'assiette. Considérez tout chiffre établi aujourd'hui comme une estimation, à confirmer lorsque le règlement d'application sera publié.

Le vendeur étranger : résidence, taux et retenue

La résidence fiscale dominicaine se compte en jours, pas en visas. Une personne est en général considérée comme résidente fiscale au-delà de 182 jours passés dans le pays au cours d'un exercice, et un titre de séjour ne fait pas à lui seul d'elle un résident fiscal. La plupart des propriétaires qui passent l'hiver à Itza et vivent ailleurs le reste de l'année seront non-résidents à cet égard.

Pour ce vendeur, c'est le taux qui reste en suspens. La réforme vise les personnes physiques sans distinguer les résidents, et avant elle le taux publié par la DGII pour une personne physique étrangère était de 27 %. Les documents de la DGII consultés le 30 septembre 2026 ne disent pas lequel s'applique désormais : obtenez une réponse écrite avant de fixer un prix dont vous attendez un montant net.

Les modalités sont plus claires. Selon la DGII, un non-résident acquitte cet impôt par l'intermédiaire d'un agent de retenue désigné, et lorsque le vendeur est non-résident, un acheteur résident doit retenir 100 % de l'impôt généré. En pratique, l'acheteur voudra que le montant soit arrêté avant la signature, puisque c'est à lui qu'incombe la retenue. Un vendeur qui n'est pas immatriculé et n'a pas d'autre obligation déclarative peut demander à la DGII de valider le calcul et d'émettre une détermination de l'impôt dû.

La place de CONFOTUR à Itza

Selon la documentation du promoteur, Itza devrait bénéficier des avantages CONFOTUR, les incitations de la loi 158-01. Ce statut est prévu, pas accordé. Pour les premiers acquéreurs d'un projet approuvé, les avantages de la loi portent sur deux impôts : la taxe de mutation de 3 % perçue à la signature et l'impôt foncier annuel de 1 %, l'IPI, qui s'applique à la valeur dépassant un seuil d'exonération.

Aucun des deux n'est un impôt sur le gain réalisé à la revente, et les sources sur lesquelles s'appuie cette page ne mentionnent aucun autre avantage pour un acquéreur particulier. Prévoyez donc que la plus-value sera imposée selon les règles exposées plus haut, et demandez à votre avocat si la classification définitive du projet pourrait l'atteindre.

CONFOTUR pèse tout de même sur la vente, du côté de l'acheteur. Selon l'article 4 de la loi, les avantages sont réservés aux premiers acquéreurs auprès du promoteur : la personne qui vous achète n'en hérite pas. La taxe de mutation s'applique à son acquisition, et votre résidence lui parvient sans l'exonération d'impôt foncier. C'est un coût que votre acheteur intégrera dans son prix, ce qui en fait une composante de votre sortie, même si cet impôt n'est pas le vôtre.

Exonérations et délai de six mois

Les lectures spécialisées de l'article 296-1 concordent : l'impôt est exigible dans les six mois suivant la réalisation du transfert. Faites confirmer par votre conseiller la date exacte qui déclenche ce délai ; ces six mois constituent la fenêtre autour de laquelle organiser le paiement.

La réforme a aussi créé deux exonérations, toutes deux rédigées autour de la résidence habituelle. Le gain est exonéré lorsque le produit de la vente d'une résidence habituelle est réinvesti dans une autre résidence habituelle dans les six mois, au prorata en cas de réinvestissement partiel. Et les personnes physiques de plus de 65 ans sont exonérées lorsqu'elles vendent leur résidence habituelle, mesure que la DGII présente comme immédiate.

Savoir si un logement à Itza entre dans ce cadre est une vraie question, pas une formalité. Le modèle de rendement du promoteur imagine un propriétaire qui occupe la résidence 28 nuits par an et la loue le reste du temps, ce qui correspond à une résidence de vacances. Un propriétaire qui vit ainsi ne devrait compter sur aucune des deux exonérations sans conseil, et celui qui fait d'Itza sa résidence principale devrait demander quelles preuves la DGII attend.

Les documents à conserver dès la signature

Comme le gain sera mesuré par rapport à votre coût dans plusieurs années, le dossier qui le déterminera commence à l'achat. Gardez chacun de ces éléments à portée de main pour le jour de la mise en vente.

1. Contrat d'achat et actes de la signature
   Le prix et les dates fondent tout le calcul : conservez les originaux signés et la preuve de chaque versement.
2. Certificat de titre
   Votre titre est inscrit après la livraison, prévue au quatrième trimestre 2029. Rangez le certificat avec le contrat.
3. Factures d'amélioration
   Gardez les factures des travaux qui valorisent le bien, séparément du mobilier, pour qu'un conseiller décide de ce qui augmente votre coût.
4. Un décompte annuel des jours
   Notez chaque année les jours passés dans le pays : le seuil de 182 jours détermine de quel côté de la question de résidence vous vous trouvez.
5. Une réponse officielle avant la mise en vente
   Pour une position sur votre propre cas, la DGII reçoit les consultations techniques sur le formulaire FI-GLEGA-004 et annonce un délai de réponse de 22 jours ouvrables.
6. La retenue convenue à la signature
   Arrêtez avec l'acheteur qui retient, combien et quand, et demandez comment votre pays de résidence tient compte de l'impôt dominicain.

Questions fréquentes

Quel est aujourd'hui le taux de l'impôt sur la plus-value en République dominicaine ?

La loi 30-26 du 18 juin 2026 fixe un taux de 10 % sur la plus-value d'une personne physique qui vend un bien immobilier, acquitté en un paiement unique et libératoire. Les sociétés restent au taux général de 27 %. Les documents de la DGII consultés pour cette page ne précisent pas comment ce taux s'applique à un vendeur non résident ; avant la réforme, le taux publié par la DGII pour une personne physique étrangère était de 27 %.

L'acheteur retient-il l'impôt quand un propriétaire étranger vend ?

Oui, selon la DGII. Lorsque le vendeur est non-résident, l'impôt est acquitté par un agent de retenue désigné et un acheteur résident doit retenir 100 % de l'impôt généré : convenez du montant avec l'acheteur avant la signature.

CONFOTUR réduirait-il l'impôt lors de la revente d'une résidence à Itza ?

Mieux vaut raisonner comme si ce n'était pas le cas. Les avantages que CONFOTUR accorde aux acquéreurs portent sur la taxe de mutation de 3 % et l'IPI annuel de 1 %, pour les premiers acquéreurs d'un projet approuvé, et le statut d'Itza est attendu, pas acquis. Demandez à votre avocat si la classification définitive du projet toucherait votre plus-value.

De combien de temps dispose-t-on pour payer ?

Les lectures spécialisées du nouvel article retiennent six mois à compter de la réalisation du transfert. Faites confirmer la date de départ exacte par un conseiller fiscal dominicain avant la signature.